Строительство коттеджей

Почему большинство людей, живущих в городе, стремятся переехать жить поближе к природе? Ответ прост: бесконечные пробки, шум, суета, серость и грязь городского пейзажа, нестабильность систем жизнеобеспечения, остутствие комфорта и безопасности в собственных многоэтажных домах, полное нарушение гармонии с окружающим миром. Именно поэтому жители города так пытаются сделать свой загородный, пусть и небольшой дом, безопасным, экологичным, удобным, красивым. А, самое главное, таким, где они вновь смогут обрести чувство умиротворения и гармонии с окружающим миром. Именно таким и должен быть современный коттедж.

В настоящее время достаточно специалистов по проектированию домов. Это дизайнеры, архитекторы, инженеры — конструкторы, сантехники, электрики и многие- многие другие. Но, чтобы сэкономить деньги, нужно каждому из них дать правильное задание, с исходящими от Вас пожеланиями и инициативой. Если Вы не захотите лично вникнуть во все, что касается строительства Вашего будущего дома, то можно получить эффект обратно противовоположный — потратите в разы больше, чем было запланировано.

Существует три стороны строительства: заказчик, проектировщик и подрядчик (строитель). Между ними постоянно идет противостояние, но в итоге выигрывает тот, у кого больше опыта.

Как показывает практика индивидуальной постройки частных домов, обычный заказчик не слишком доверяет архитектору, архитектор, он же проектировщик, «плохо» слышит или просто не хочет слышать заказчика. В итоге заказчику ничего не остается, как попасть под диктат подрядчика. Но данная ситуация недопустима, так как из всех трех сторон именно подрядчик (прораб), самый продуманный в том, как, говоря деликатно, распорядиться Вашими средствами наилучшим для себя образом.

Чтобы постоить качественный и комфортный дом по разумной цене, нужно найти профессионалов своего дела, организовать их работу и поставить такие условия, чтобы они сделали это за Вас, так как Вы платите за это деньги. Главное, Вы должны знать, в какой последовательности что нужно делать. Идеальный вариант - «служба заказчика» - это когда между Вами и этими специалистами будет работать посредник, профессионал, представляющий Ваши интересы.

А сейчас рассмотрим всю последовательность этапов, необходимых для постройки собственного коттеджа:

Этап 0. Поиск участка для строительства.

Этот этап заключается в поиске и оформлении земельного участка под постройку. Это отдельная тема, но коротко можно сказать, что участок должен находить в экологически чистом месте, дорога на работу и с нее не должна занимать много времени и, естественно, он должен иметь разумную стоимость. Но даже отсутствие на данный момент у Вас участка, никак не помешает приступить к следующему этапу.

Этап 1. Формирование технического задания.

Ваш замысел, ваше видение будущего дома, сформулированное в определенной форме и есть техническое задание на проектирование коттеджа. Но оно должно быть сформулированно так, чтобы были охвачены все вопросы в целом и было удобно постепенно утвердиться в выборе технологий или конструкторских решений, а следовательно, продумать содержание каждого элемента системы. Ваш замысел станет более зрелым, если Вы начнете работу с рисунков, с распланирования участка, с размещения комнат внутри дома. Обсудите эти вопросы со своей семьей, важно знать предпочтения своих близких на самых ранних этапах проектирования.

Особое внимание обратите на участок земли, выбранный для Вашего будущего дома. Что находиться вокруг него? Можно сделать фотографии с разных ракурсов. Также продумайте, какой архитектурный стиль был бы уместен для данного окружения. Так Вы можете подготовиться к встрече с ландшафтным архитектором и другими специалистами.

Данная стадия очень важна, так что не торопитесь и не жалейте на нее времени.

Этап 2. Поиск исполнителей.

На сегодня, многие заказчики полагают, что лучше вообще не тратить деньги на проект. Поэтому большинство используемых проектов — типовые проекты. И вина здесь не только заказчиков, а еще и строителей, которые берутся строить без проекта. Без граммотного проекта, включающего в себя планировку комнат, этажей, коммуникаций, никак не обойтись. Достаточно легко попасть в такую ситуацию, где требования к одной инженерной системе противоречат требованиям другой. Неувязка их на проектной стадии ведет к убыткам. Или конфликт с подрядчиком не сможет разрешиться, если даже эксперт не поймет, что было сделано и как. Поэтому нужны люди, которые сделают Вам проект.

Существуют различные проекты. Так, например, проект обычного дома делает архитектор, сотрудничая с другими специалистами как с исполнителями. И, наоборот, проект энергоэффективного дома вначале продумывают инженеры, а затем уже архитектор. Но в идеале, инженеры и архитекторы должны работать в тесном взаимодействии и параллельно друг другу. Хотя на практике сделать это совсем не просто. Поэтому важно, чтобы Вы сами имели четкую картину того, что Вы хотите получить в своем доме.

Не менее придирчиво, чем строителей, следует выбирать и проектировщиков. Особенно, если конечная цель Вашего проекта - автономный ресурсосберегающий дом. Только четкое техническое задание на проектирование и строгие договорные отношения с проектировщиками помогут выполнить такую работу.

Ищите таких архитекторов, которым Вы сможете доверять. Ведь хороший архитектор — это еще и психолог. Он сможет не только Вас понять, но и добиться, чтобы Вы его поняли.

Лучше всего найти архитекторов — частников из любой проектной мастерской. Вероятнее всего, проект выйдет менее затратным и более интересным в художественном плане, чем если Вы обратитесь к архитекторам из той же строительной компании, которую выбрали в качестве подрядчика. Так как в данном случае архитекторы будут заинтересованы в постановке таких задач, которые они сами смогут с легкостью и с выгодой для себя решить. Независимый архитектор в дальнейшем сможет производить объективный надзор за строительством и, возможно, порекомендует Вам знакомую ему строительную компанию.

После того, как будет готов проект, следует приступить к выбору строительной компании. Как лучше всего это сделать? Нужно предложить нескольким фирмам составить смету, а затем сопоставить полученные документы.

Чтобы выбрать надежную строительную компанию, важно обратить внимание на квалифицированность кадров, финансовую устойчивость и положительные отзывы бывших заказчиков. Сами собирайте информацию, заведите знакомство с менеджерами данных компаний, задавайте им вопросы. Отвечая на них, граммотный сотрудник должен пояснить суть вопроса, не уходить от прямого ответа, ссылаясь на репутацию.

Возможно, что Ваши отношения со строителями продолжаться после завершения работ. Если в ходе строительства Ваши отношения сложились удачно, можно заботы по будущему обслуживанию дома предоставить им, знающим все детали. Уточните, есть ли в компании, которую Вы собираетесь выбрать, такая форма сотрудничества.

Внимательно читайте лицезии строительной фирмы, посмотрите ее объекты, а не фотографии, поговорите с жильцами домов, построенных этой фирмой. Стоимость строительства важный фактор, но не решающий. Низкие расценки — признак использования дешевой неквалифицированной рабочей силы, так как никто не работает себе в убыток. Поэтому качественные, надежные и добросовестные фирмы работают в ценовом диапазоне от «выше среднего, но ниже завышенного».

Этап 3. Смета.

Смета — это документ, составляемый на основе проекта. В ней перечисляются все работы и материалы, указываются накладные, непредвиденные расходы и прибыль строительной компании. Если что — то не устраивает, смету можно обсудить и отредактировать. Она находится на Вашем утверждении и является неотъемлемой частью договора.

Не верьте тем, кто будет говорить, что нельзя всего предусмотреть и составлять Вам приблизительную схему. Фирма должна предусмотреть все. Если она не может сделать это в малом, стоит подумать, а следует ли доверять ей строительство целого дома.

Изменения в смете допускаются только с Вашего согласия. Если компания заинтересована в построении нормальных, честных отношений с заказчиком, то Вам скажут, на чем можно сэкономить, а на чем нельзя ни в коем случае. Только нужно знать пределы, иначе сильные изменения могут привести к вопросу об изменении самого проекта, а это дополнительные расходы.

Этап 4. Получение разрешения на строительство.

Разрешение, прежде всего, необходимо при оформлении документов на дом. Также оно может потребоваться для предъявления правоохранительным органам или какой — нибудь комиссии местной администрации. Прежде чем строить, нужно получить разрешение. И сделать это можно самостоятельно, так как все довольно просто. Нужно написать заявление на имя главного архитектора или главы местной администрации и ждать, хотя сроки строго неопределены.

По завершению строительства, нужно оформить документы на строение в бюро технической инвентаризации (БТИ) и зарегистрировать Ваш дом в Государственном реестре строений и сооружений Минюста РФ, после чего вы перестаете быть заказчиком и становитесь домовладельцем, а также плательщиком налога на недвижимость.

Этап 5. Заключение договора подряда.

После того, как Вы подготовили проект и смету, можно задуматься о заключении договора подряда. В теории, если все работы выполнены по плану, то он не нужен. Он специально составляется для того, когда случается что — то плохое, например, несоблюдение сроков строительства, ответственность за что — либо и т. д. Типовой договор, предложенный Вам, нужно читать внимательно, желательно показать юристам, которые специализируются на строительстве. Можете вместе с ними составить свой вариант договора, так как здесь нет никаких четко установленных правил, а заодно и проверите строителей. Если они откажутся взять Ваш договор за основу, без объяснения причин, то поищите другую фирму. Подрядчик пойдет на все, чтобы получить Ваши деньги, но спешите ему их отдавать, пока он не согласится на все Ваши условия.

Также можно заключить договор на поэтапное строительство. По возможности избегайте двойной бухгалтерии. Существует вариант с двумя договорами, один из которых действует во время строительства, а другой составляется по его окончанию, где указывается необходимая Вам сумма.

Этап 6. Строительство коттеджа.

Ваша роль на данном этапе — учет и контроль. Можно , конечно, сделать все самому. Это избавит Вас от составления договоров, смет, ведения переговоров. Самостоятельная деятельность наполняет жизнь смыслом, но это при условии, что у Вас имеются достаточные навыки, в противном случае, такая затея рискованна.

Если Вы не умеете строить, но имеете определенные способности, Вы можете самостоятельно организовать строительство. Придется самому закупать материалы, оборудование, продумать их доставку, хранение, нанимать рабочих. В итого, Вы получите экономию 25 — 30% от общей стоимости строительства. Если Вы строить не умеете и заниматься строительным менеджментом не хотите, то должны будете во всем положиться на архитектора, осуществляющего авторский надзор.

Все компании, занимающиеся строительством, обычно предлагают заплатить определенную сумму в качестве аванса, на закупку части стройматериалов. Это примерно 20 — 30% от стоимости коробоки дома. Но не давайте больше, потому что у подрядчика пропадет интерес к этой сумме, Вам трудно будет воздействовать на него в процессе строительства и диктовать свою волю. Хорошо, когда интерес подкрепляется деньгами, которые еще не получены., благодаря чему и получаются хорошие дома.

Не забудьте взять квитанции об оплате за работу и материалы, или, на крайний случай, расписку с того человека, которому отдаете свои деньги. Пусть он напишет ее собственноручно, и, чтобы в дальнейшем не заниматься его розыском, не постесняйтесь проверить его паспорт.

Такие работы, как отсыпка фундамента, гидроизоляция, укладка утеплителя в пол или на крышу и др., называются скрытыми, потому что они закрываются последующими этапами строительства. Для их фиксирования должен существовать особый журнал. Вы должны контролировать этапы этих работ и подписываться под каждым из них, иначе строители не в праве начать следующий цикл работ. Не доверяйте строителям целиком и хотя бы иногда проверяйте подобные вещи.

Услуга по авторскому надзору за строительством, предложенная Вам подрядчиком, может составить всего 1 — 2% от его стоимости. А та же услуга у независимого архитектора может стоить намного больше — 7%, так как он прекрасно знает, сколько усилий и времени требует этот контроль. Архитектор отстаивает ваши интересы. Не известно, будет ли это делать человек, который работает на строительную компанию. Лучше один раз заплатить больше, но получить качественную работу.

Этап 7.Приемка построенного коттеджа.

Вот и подошло к концу строительство. Можно начинать осматривать коттедж, искать недостатки. Используйте весь свой опыт, накопленный за время строительства, ведь Вы уже принимали отдельные этапы работ. Не все недостатки можно будет оспорить в последствии и они навсегда останутся с Вами. Будьте внимательны, не торопитесь. Если все это время дом был без авторского надзора со стороны независимого архитектора, можно пригласить его хотя бы в этот момент.

Остаток суммы, это Ваша точка воздействия на строителей. Вы должны выплатить ее после подписания акта приема. Не придирайтесь к мелочам, не проходите мимо заметных недоработок. Недостатки именно последнего этапа строительства не редкость, так как строители спешат сдать старый заказ и скорее приступить к новому, где снова ожидаются деньги, и, возможно, не малые. Поэтому что-то, скорее всего, еще придется доработать. На это может потребоваться еще пару дней или недель. Так что не настраивайтесь сами и не настраивайте семью на то, что день в день вы въедете в новый дом.

Вот когда все недостатки будут исправлены, можно подписать акт приема и устроить прощальный фуршет. Конечно, такое возможно, только если у вас со строителями появилось некоторое взаимопонимание и вы остались хотя бы не раздражены от общения друг с другом. Не обязательно становиться с ними друзьями — товарищами, просто нормальное понимающее отношение еще никому не вредило. Подумайте о подарке (скорее всего денежном) тому человеку, что вел Ваш проект, если Вы, конечно, уверены, что этот прораб или бригадир, правильно расценит Ваш поступок. В дальнейшем вашему дому, как живому организму, может понадобиться лечение, и так важно иметь рядом человека, который, можно сказать с пеленок, врастил Ваше детище.